Fragen zum Erbbaurecht

 

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des Bauwerks, ohne zugleich Eigentümer des Grundstücks zu sein. Das Bauwerk ist untrennbar mit dem Erbbaurecht verbunden. 

Das Erbbaurecht ist keine Erfindung aus neuer Zeit sondern reicht in seiner Geschichte bis in das Römische Recht zurück. Mit der Zielsetzung, den Wohnungsbau zu fördern, kam es am 15. Januar 1919 zum Erlass der Verordnung über das Erbbaurecht. Die darin enthaltenen Regelungen bilden heute die wesentliche Grundlage des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG). 

Grundsätzlich darf ein jeder Grundstückseigentümer an seinem Grundstück ein Erbbaurecht bestellen. Das Erbbaurecht wird begründet durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer (auch Erbbaurechtsausgeber oder -verpflichteter) und dem Bauherren (auch Erbbaurechtsnehmer oder -berechtigter). Für das Rechtsgeschäft selbst gilt der Formzwang der notariellen Beurkundung. 

Als wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Bauwerkes gilt die Zeitspanne von der Errichtung bis zum Ende der wirtschaftlich zu vertretenden Nutzung. Diese beträgt bei Ein- und Mehrfamilienwohnhäusern i.d.R. zwischen 80 und 99 Jahren. Es ist daher folgerichtig, dass die Erbbaurechte der Vereinigten Kirchen- und Klosterkammer grundsätzlich auf diese Laufzeit ausgelegt sind. 

Für den Erbbauzins gilt der Grundsatz der freien Vertragsvereinbarung. Das ErbbauRG enthält keine Vorschrift über die Höhe der Gegenleistung für die Einräumung des Rechts am Grundstück. Die Vereinigten Kirchen- und Klosterkammer bietet seit vielen Jahren Erbbaurechte mit einer 4 oder 5-prozentigen Verzinsung des jeweiligen Grundstückswertes (Verkehrswert ohne Erschließungskosten) an.

Zu den Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages gehört eine Wertsicherungsklausel (auch Anpassungsklausel), gebunden an den durch das Statistische Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Die Vereinigte Kirchen- und Klosterkammer erhält somit auch in ferner Zukunft den Betrag, der wertmäßig der vereinbarten Geldsumme zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entspricht. Etwaige Wertsteigerungen des Grund und Bodens bleiben bei dieser Form der Anpassung unberücksichtigt. 

Ja! In der Mehrzahl der Abgaben- und Gebührensatzungen der Städte und Gemeinden ist festgeschrieben, dass ein Erbbauberechtigter an die Stelle des Eigentümers tritt. Das Gesetz über das Erbbaurecht bestimmt unter anderem auch, dass der Berechtigte alle öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben zu tragen hat, z.B. die Grundsteuer, Müllgebühren, Gebühren für Straßenreinigung und den Anschluss und die Benutzung von Versorgungsanlagen und Kanalisation. 

Die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, wird als Heimfall bezeichnet (anheimfallen, als Eigentum zufallen). Der Heimfall tritt nicht automatisch ein, sondern ist vielmehr das letzte und schärfste Mittel des Grundstückseigentümers bei Vorliegen nicht länger zu duldenden Verhaltens des Erbbauberechtigten, bzw. einer schwerwiegenden Vertragsverletzung. Heimfallgründe, die gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoßen, sind unzulässig. 

Wird das Wohnhaus durch Ersparnisse, Eigenleistungen und einen Kredit finanziert, der Kaufpreis für das Baugrundstück jedoch nicht aufgebracht, bietet das Erbbaurecht hier eine Möglichkeit, Wohneigentum für die Familie zu schaffen. Die Sparkassen, Genossenschafts- und Geschäftsbanken akzeptieren seit vielen Jahren vorbehaltlos die Beleihung von Erbbaurechten. Sollte es dennoch bei Ihnen zu Komplikationen bei der Finanzierung Ihres Erbbaurechtes kommen, sprechen Sie uns bitte an!

Keine! Die Thüringer Bauordnung (ThürBO in der Fassung vom 13.03.2014) bestimmt unter § 69 (5), dass ein Erbbauberechtigter an die Stelle des Eigentümers tritt. Der Erbbauberechtigte gilt durch Gesetz zunächst dem Grundstückseigentümer als gleichgestellt. Hier verdrängt jedoch der Erbbauberechtigte den Grundstückseigentümer aus dessen verfahrensrechtlicher Position. 

Die Mitwirkung des Grundstückseigentümers bzw. dessen Zustimmung beschränkt sich auf Belastungen des Erbbaurechts, die Errichtung oder wesentliche Veränderungen der Bauwerke sowie eine jede Änderung der Nutzung. Bei den Rechtsgeschäften, in denen eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist, holt in der Regel der amtierende Notar die Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers ein. Die Gestaltung der Garten- und Nebenflächen, die Auswahl von Farben für das Bauwerk sowie eine jede Weitergabe der Nutzung in Form von Pacht oder Vermietung obliegt einzig und allein dem Bauherren. 

Mit dem Erbbaurecht, dem veräußerlichen und vererblichen Recht, können die Inhaber jederzeit am Immobilienmarkt teilnehmen. Bei einem jeden Übergang eines Erbbaurechts ist es für den Erbbauverpflichteten von großer Bedeutung, dass der Erwerber nicht nur den ohnehin Kraft Gesetzes dinglichen Teil des Erbbaurechts übernimmt, sondern auch in alle Rechte und Pflichten rein schuldrechtlicher Natur, z. B. diese, die sich aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag und etwaigen Nachtragsverträgen ergeben, eintritt (s. VKK Erbbaurechtsvertrag § 4 Abs. 2). Sollen schuldrechtlich wirkende Vereinbarungen gegenüber dem Erwerber wirksam sein, hat der Veräußerer die Abtretung an den Erwerber, der Erwerber den Eintritt in diese Verpflichtungen im Kaufvertrag zu erklären. 

Ja! Will oder muss der Grundstückseigentümer während der Vertragslaufzeit sein Grundstück verkaufen, so hat der Erbbauberechtigte ein Vorkaufsrecht. Macht er davon keinen Gebrauch und ein Dritter erwirbt den Grund und Boden, so gelten die Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages für den neuen Grundstückseigentümer fort. Die Vereinigte Kirchen- und Klosterkammer hat nach Ihrer Satzung ein Veräußerungsverbot für den Grundbesitz. 

Die Erbbaurechtsverträge der Vereinigten Kirchen- und Klosterkammer werden regelmäßig vor dessen Ablauf nahtlos verlängert, wenn der Erbbauberechtigte weiterhin über das Bauwerk verfügen will. Erst nach Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit hat der Grundstückseigentümer die vertraglich vereinbarte Vergütung für den Gebäudewert zu zahlen.

Weitergehende Informationen zum Thema Erbbaurecht finden Sie auch hier 

 

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